Bli rik på stigande bostadspriser?

Okej, vi tar det igen. Jag har skrivit om det tidigare och Cornucopia har sedan förtydligat det, men med tanke på Finansinspektionens senaste initiativ och den livliga diskussion det lett till på exempelvis Dagens Industris hemsida så är det uppenbarligen dags för en liten repetition. Detta eftersom så många ”positiva” människor menar att det är onda socialister som är emot stigande bostadspriser. Denna gång ska jag därför modifiera exemplet och visa att man ”tjänar” pengar på att  bostadspriserna går ner, i sann kapitalistisk anda.  Faktum är ju att man fortfarande antagligen har ett lån, betalar ränta och även en mäklare vid försäljning. D.v.s. om man inte säljer ett hus, då tillkommer ju kostnader med lagfarter och allt annat påhitt som existerar som jag inte är så insatt i.

Jag ska nu ge exempel på två identiska lägenheter som införskaffas till samma pris och där sedan ägarna säljer dem och köper identiska lägenheter på annan ort  men där kostnaden per kvm är likadan som deras föregående lägenhet. Den enda skillnaden mellan mina två exempel är att exempel A utspelar sig i Sverige idag och exempel B utspelar sig i något som närmare skulle likna verkligheten om saker och ting var rationella, d.v.s. i en värld där en sliten lägenhet sjunker i pris.

Jag utgår även ifrån att våra köpare är lagom ekonomiskt ansvarstagande. Alltså betalar de så mycket de kan i kontantinsats  efter försäljningarna av bostaden men de amorterar inte.

	Exempel A	Exempel B
Inköpspris	2000000	2000000
Lån	1800000	1800000
Kontantinsats	200000	200000
Försäljningspris	2500000	1900000
Mäklararvode 2%	50000	38000
Vinst/förlust innan skatt	450000	-138000
Vinstskatt 22%	99000
Förlustavdrag 50%		-69000
Summa vinst	351000	-69000
Inköpspris ny bostad	2500000	1900000
Kontantinsats	551000	131000
Lån	1949000	1769000

Som ni kan se så kommer exempel B inte ha tillräckligt med pengar att betala en kontantinsats på 10%, men kommer däremot att ha hela 180 000 kr mindre i lån än exempel A, trots att exempel A på papperet är mer rik även om ”de” (egentligen banken) äger samma bostadsrätt. För att täcka en kontantinsats på 10% måste exempel B skrapa ihop 69000 kr  vilket är betydligt lättare än att amortera 180 000 kr, åtminstone enligt de matematiska principer som en simpel jugoslav som jag tillämpar. Det kan ju vara så att jag för ovanlighetens skull har fel, men då får ju ni som kommenterar komma med invändningar och konkreta exempel som visar att så är fallet.

Och givetvis är jag medveten om att de gångerna man tjänar pengar på en bostadsförsäljning där priserna har stigit är när man råkat sälja bostaden till överpris och sedan köpt sin nya bostad till ett ovanligt lågt pris, om man lyckas köpa en omvandlad hyresrätt i ett attraktivt område eller när man säljer precis innan man dör och inte längre behöver en bostad, och pengar. 😉

Sedan kan man ju åsikter om huruvida Finansinspektionen ska ställa sådana krav som de nu gör. I vissa av kommentarerna på Dagens Industri så menas det att svenska folket själva är smarta nog att veta sitt bästa. Där håller jag inte med, men jag tycker samtidigt inte att staten ska hålla alla i handen. Detta innebär i sin tur att staten inte ska hålla bankerna i handen heller. Om de är dumma nog att låna ut pengar till människor som inte kan betala får de skylla sig själva, men då ska de även enbart låna ut pengar de i verkligheten förfogar över. Det är ju där problemet egentligen ligger – man kan inte förvänta sig en fri marknad när man själv inte vill spela efter reglerna för en fri marknad. Därför hoppas jag på en reglering, gärna till att bankerna får låna ut högst 75 % av bostadens marknadsvärde. Amorteringskrav vore också lämpligt. Men helst av allt hade jag önskat att staten inte höll bankerna i handen och att de inte lånade ut pengar som inte existerar, men det är nog att önska för mycket.

Tillägg: Hittade detta på Skatteverkets hemsida. D.v.s. man kan göra ännu fler avdrag om man säljer sin bostad till ett lägre pris än vad man köpte den för.

”Avyttringsdag är normalt den dag som du och köparen skrev under köpekontraktet. Om du sålde bostaden den 1 januari 2008  eller senare beskattas 22/30 av vinsten med en skatt på 30 procent. Det motsvarar 22 procent i skatt på hela vinsten.

Om du har sålt  din bostadsrätt med förlust får du dra av halva förlusten. Du får avdrag för förlusten mot alla slag av intäkter i inkomstslaget kapital. Om det blir underskott när du dragit av förlusten får du skattereduktion med 30 procent av underskottet till och med 100 000 kr. Om underskottet är större får du skattereduktion med 30 000 kr plus 21 procent på den del av underskottet som överstiger 100 000 kronor.”